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50宗土地被摆上架 魔都卖地潮里的价高者得与房企账本
“价高者得”的竞争下,是否又要玩起面粉贵过面包的游戏,房企则需要更多的考量。

尽管“围标”事件给土地市场刮来了一阵肃清之风,但上海政府释放土地的信号依旧强烈。

4月14日,上海土地交易市场公告,拟于4月下旬一口气推介50宗地块,涉及浦东新区、静安区、宝山区、嘉定区等四个区。

50宗地块一次性被摆上架,在寸土寸金的上海并不多见,而事实上4月以来,上海也有多次土地出让及推介活动。

大量土地入市,上海在土拍政策上也出现了三年来的首次松动,另一方面,市场化的竞争机制下,要在上海拿地的企业如何算好手中那笔账,更需要诸多权衡。

上海

土地信号

一季度才刚刚过去,上海土地市场的成交额就已经逼近500亿(不含工业、动迁房等用地)。

然而,特殊时代背景下,核心城市对土地的供应正在不断加大。

据了解,4月8日,上海重点发展板块——临港新片区内6处商业地块和8处住宅地块开展线上推介。另据推介会透露,临港2020年计划出让土地共152幅地块,其中住宅43幅,用地面积196公顷,商业地块58幅,用地面积117公顷。

作为超级大城市,越来越多的上海常住人口也将迁向郊区,有负责人当场表示,每年临港新片区将引入不下10万常住人口,同时按照人均居住需求,每年将建设300万平方米体量的住宅。

土地供应增加少不了政策的推动。

4月10日,上海市政府召开的疫情防控工作发布会透露,《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台,其中数条均利好房地产市场,包括加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等。

此外,4月9日,发改委引发第532份文件,其中提到探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制,完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题。

有业内指出,这意味着对于中心城市来说城市骨架可以继续做大,可以给更多建设用地指标。

一只燕子不成春。无论宏观政策还是市场层面,都在推动土地市场走向卖地的“大时代”。

而据中原地产数据显示,2019年,中国共有14个城市卖地收入超过千亿元,上海继续位列杭州之后,蝉联卖地排行榜亚军,获得土地出让金1942亿元。

另一方面,随着疫情缓解,房地产行业逐渐恢复,4月13日总价1700万起的顶豪项目碧云尊邸开放认筹,吸引不少“富豪”带着口罩排队,同样印证上海楼市今年以来的热度。

价高者得?

大量地块待价而沽,如何让竞争更加市场化?“围标”事件之后,上海土拍规则也悄然发生变化。

4月10日上海松江区两宗宅地挂牌信息显示:只要有效申请人数不超过5人,就无需打分,直接竞价拍卖,价高者得。有效申请人在6人及以上的,则采用竞价招标方式。

而按照之前的规定,若有效申请人数超过3人的,地块采用招标方式出让,并先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分,排序确定顺位;若效申请人数为3人及3人以下的,地块采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”,竞买人只有筛选到2家时才能竞价。

事实上,自2017年4月11日上海采用新的招挂复合式规则起,大部分的地块都采用上述出让规则,至今规则正好实施三年整,而此次变动也是三年来上海土拍规则的首次松动。

此外,原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款,一般长达20天;而新规之后,只需要在参拍前一一天冻结资金即可。

而在自持比例要求上,此次土拍中取消了15%自持租赁住宅要求,这与此前围标事件中的北外滩地块一致,该地块除需配建5%建筑面积的保障性住房外,也无自持要求。

业内人士认为,这一改变意味着土地出让将向更市场的道路上,向价高者得,向面向所有开发商而不是知名开发商的方向靠近。

也有业内人士指出,未来上海没有政府支持的土地会越来越多,也意味着地块出现溢价的情况越来越多。

值得一提的是,招挂复合式在2012年的上海市场也曾被启用,并在2014年楼市低谷期被取消,以“直接拍卖”代替。

但从目前推出的土地来看,招挂复合式暂时不会像2014年时被完全替代,2017年启动的新规是否会完全放松由价高者得,目前也并未有更多的信号透露。

回顾过去三年,在严苛的土地出让规则下,房企间高溢价抢地的情况在上海土地市场已几乎绝迹。

据不完全统计,2019年上海出让的157宗地块中,溢价率超过5%的仅有8块,底价成交成为土地市场的主旋律。

不过,随着土拍规则放松,这一现象不出意外将被打破。

房企账本

摆脱了类似计划经济时代的“分配制”,对房企而言,也意味着更多的进场机会。

不过,市场充分竞争,意味着更高的土地成本,面粉是否会再次贵过面包,也需要房企算好手中的账,尤其如今还面临新冠疫情的挑战。

毕竟,市场经济的前提是,买卖双方都觉得划算,交易才会达成,才能实现双赢。

有房企就表示,“围标”事件后,在上海拿地还是需要更加小心,但另一方面,有房企则称,行业和市场没有发生根本变化,还是会继续正常布局。

以2017年土拍规则变化前后出让的地块为例,2017年4月前,上海溢价率较高的地块中就有中海竞得的小昆山地块。

据了解,2017年3月29日,中海以50.9亿元竞得松江小昆山三幅住宅用地,楼板价分别为30045元/平方米、30893元/平方米和30583元/平方米,三宗地块的溢价率则分别达到66.9%、71.6%和69.9%。

2018年8月6日,地块所建项目中海九峰里获得预售证后迎来开盘,开盘均价仅有4字头,而在2019年底,项目在售洋房均价也才3.4万每平,别墅均价约5万每平。

尽管是受上海限价政策约束,但仅从项目单价与楼板价的差价,高溢价后中海并没有获得可观的利润空间。

底价成交地块的情况如何?以2017年8月31日,万科48.7亿元底价竞得的嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块为例,彼时万科的成交楼板价为25041元/平方米,2019年8月,地块项目万科西郊都会取证认筹,均价39041元/平方米。

有业内人士直言,“事实上,土拍要打分以后,上海出让的地块底价都相对以往要高一些,开发商挣多少基本可以说是政府算好的。”

如今,除龙头房企外,有更多房企都有机会参与上海土拍,“价高者得”的竞争下,是否又要玩起面粉贵过面包的游戏,房企则需要更多的考量。

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趙.先森
73
真正炒房的谁还去拿贷款买房子,房子在手卖不了可以出租,苦的还是刚需,越来越高是刚需,越来越高是刚需,越来越高
51分钟前 · 回复
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趙.先森
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真正炒房的谁还去拿贷款买房子,房子在手卖不了可以出租,苦的还是刚需,越来越高是刚需,越来越高是刚需,越来越高
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